阜阳二手房过户流程需要注意什么

来源：吉屋网发布时间：2017-11-21 15:18:44

房住不炒并非空话，而是实实在在为解决百姓住房梦的有力举措。房地产的政策风向正在发生变化，一切将以房子是用来给百姓居住为核心，以前国家鼓励你买房，自然给你优惠，如今时代变了，国家要防止大量资金过多流入房地产，防患于未然，所以就要限制性购房，不是说不让大家买房，而是要逼退炒房者或*投机者。所以从这个角度说，不是不让刚需买房，也不是不支持刚需，而是我们要一起努力把炒房者赶出去。阜阳二手房过户流程是什么，需要注意什么*就和阜阳房产网小编一起看看吧。

①产权调查

　　首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

　　在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

　　②交定金

　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

　　如果你看中的房子还在按揭中，定金较好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金较好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易*完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、销售金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

　　风险提示

　　1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于销售金额的20%;

　　2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

　　3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

　　③赎楼

　　一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

　　风险提示

　　因赎楼产生的风险，为此环节中较大。买家拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。

　　④付首期及资金监管

　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第2大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

　　⑤签订买卖合同

　　在交定金环节，已经提到：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。

　　签订书面协议时，*主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。

　　买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。

二手房过户注意事项

1、如果房屋已经出租，想要办理过户，需要卖方提供房屋承租人出具放弃优先购买权证明；

2、如果房屋有共有权人，购房者应该要求卖方出具共有权人同意出售的证明和其所持有的共有权证书；

3、如果是购买经法院判决的房屋，购房者在办理过户的时候需要出具法院判决和协助执行通知书才能够办理过户。

4、如果是单位购买私房，需要单位提供单位法人资格证明原件并且加盖公章，法定代表人需要到收件窗口领取委托书，受托人还应该提供身份证原件及复印件；

5、如果购房者不能亲自办理过户相关事项，需委托他人办理，同时还应该出具委托书或公证书，由受委托人携带，并且受委托人还需要需出具个人身份证原件及复印件；

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