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合肥滨湖区有哪些限价房 哪些新房性价比高

来源:小易论楼市   发布时间:2018-01-17 11:22:12

吉屋科技讯:不断有人问我关于如何在合肥滨湖区买房的问题,我已经回答了无数次。这一篇,我将对合肥滨湖区目前在售的新房性价比,做一个详细分析。


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其实判断新盘性价比高不高,只需要参考周边二手房的成交均价,再跟周围的其它新盘比较一下,基本上心里就会有个大概。一般来讲,新房自建成之后,每年折旧1-2%

 

举个例子,如果新房旁边相同物业类型的二手房房龄已有5年,那么这个新房价格比二手房贵5-10%是合理的,如果高出太多,你未来的**都被开发商拿去了。

 

合肥滨湖区目前在售的新盘主要集中在三个区域,我把它们称为核心区板块金融后台西板块泛省府板块。此篇参考新房和二手房的价格,均为高层价格,洋房不在分析之列。

 

二手房价格为2017年前三季度均价,新房价格为近一年来的备案价格,新房图中做蓝色文字标识,二手房做红色文字标识。

 

核心区板块


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我所认为的核心区,大致范围是以地铁1号线和5号线交口为圆心,半径1.5公里左右范围内。

 

滨湖核心区有着天然的优势。首先它位于两条地铁线交口,周围有大量的商业写字楼,西边是金融后台*,北边是塘西河公园,地理位置也基本处于 滨湖区的**,具有*的核心地位。

 

滨湖核心区目前在售的新盘有:宝能城,淮矿东方蓝海,信达公园里,文一塘溪津门,置地双玺公馆,万达文旅城三期、四期,高速时代公馆

 

滨湖核心区目前可参考的二手房有:宝能城,淮矿东方蓝海,中海滨湖公馆,万达临湖苑、揽湖苑,保利海上五月花。

 

我们可以看到,淮矿东方蓝海的二手房成交均价在16462元/平米,但是淮矿大概有一半还未满两年,如果加上税,二手房实际平均成交均价大概在1.7w左右。

 

但是今年淮矿新房的备案价格在14150元/平米,也就是说,新房和二手房倒挂接近3000元/平米,难怪我小密圈里圈友说淮矿要15-20万号头费,还要绑车位。

 

我们再看宝能城。宝能城的二手房成交均价在15531元/平米,但宝能城二手房产证都未满2年,加上税实际成交价格为1.64w左右。宝能城新房备案价格在15148元/平米,新房二手房倒挂大约1200元/平米,而旁边的联投*书城备案价格更是只有14399元/平米,价格倒挂2000元/平米。

 

文一塘溪津门高层备案价格在22000元/平米,但我们看到与之一路之隔的万达临湖苑,仅16665元/平米,如果除去税,也只有1.76w左右。文一没有万达的品牌,也就是说,塘溪津门高层只有价格低于1.8w,才稍微有些性价比,这个价格比它的楼面价还要低。

 

我们看到中海滨湖公馆的实际成交均价在18296元/平米,信达公园里的新房备案价格为17999元/平米,价格倒挂约300元/平米,这也是公园里部分房型比较抢手的原因。

 

万达揽湖苑实际成交均价在17344元/平米,如果算上未满两年的交易税费,实际价格应该在1.83w左右,而万达城3期和4期的新房备案均价,已经达到19188元/平米,其实已经没有什么性价比可言,*多只是市场价。但万达城3期部分高层21层以下均价在1.6w-1.7w之间,这个性价比还是不错的。

 

金融后台西板块




看过核心区板块之后,我们再来看看金融后台西板块。这个板块其实已经是合肥滨湖西南的边缘区域,其地理位置不能与核心区相提并论,平均房价也相对较低。

 

滨湖金融后台西目前在售的新盘有:云谷名庭,文一豪门金地,都会1907,时光印象,公元天下。目前可参考的二手房有:华冶新天地,滨湖万科城,保利拉菲公馆,华冶水晶公共管,锦绣淮苑。

 

我们知道滨湖有个超级神盘,那就是云谷,云谷的备案价格在13500元/平米,这几乎是滨湖新房里面备案价格较低的,使得它成为滨湖比较具有*性价比的小区。

 

云谷的位置相比其他新开盘的小区还算不错的,与它相邻的小区是华冶新天地,华冶新天地二手房成交均价为14152元/平米,加上税的话大概在1.5w左右。也就是说,云谷实际市场价格应该在1.5w左右,那么新房和二手房倒挂1500元/平米左右,难怪云谷开盘要求全款。

 

云谷的高性价比,直接导致文一豪门金地和西南三盘的销售困难。据我小密圈里朋友讲,文一豪门金地高层打折销售,折扣已经低至8折,实际价格达到1.75w左右,即使如此,比周边二手房仍然贵2500元/平米。尽管是装修房,但我也不得不说,就算跟核心区相比,这个价格也丝毫没有什么性价比。

 

西南三盘,都会1907、时光印象和公园天下,前两个备案价格接近1.7w,旁边就是滨湖较大的回迁小区滨湖顺园,公元天下位置更差一些,备案价格不到1.6w

 

此前我专门写过一篇文章,分析各个区域新房性价比,西南三盘备案之前曾放风2w+,被我以较高等级泡沫警告。如今看来,即使不到1.7w的价格,去化依然吃力。位置远没有云谷好,却比云谷高出2400-3500元/平米,价格直逼核心区,卖得好才怪。

 

泛省府板块


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顾名思义,就是离省zf比较近的区域,由于省zf的覆盖面积比较大,泛省府板块范围也比较大,但省府板块仍是开发极不完全之地。

 

滨湖泛省府板块目前在售的新盘有:紫云赋江山印,佳源巴黎都市,招商雍华府,碧桂园中堂。目前可参考的二手房有:万科蓝山,高速时代城,佳源巴黎都市凯旋宫、波旁宫。

 

紫云赋江山印是近期销售比较火的一个盘,主要是其特殊的地理位置。我们可以看到这个小区紧挨着省zf东侧,还在地铁5号线的站口,这是非常不错的利好。*主要的是,它高层的备案均价只有16100元/平米,在省府板块应该是较低的了,小区的容积率和户型也还不错。

 

但紫云赋江山印所在的区域仍是一片不毛之地,周边还基本没有什么人气,没有任何配套,旁边紧挨着几个回迁小区。靠南边的一些原住民村落未列入拆迁计划,再往东就到了十五里河和湿地森林公园的保护范围,扩展受限,这极大地影响了周边的发展。

 

佳源都市小区凯旋宫,二手房成交均价为17553元/平米,基本都未满两年,带税价格在1.85w左右。今年新房备案价格为17978元/平米,这个价格还是有一定的吸引力的。

 

我们看到招商雍华府和碧桂园中堂,离*近的地铁口大概在1.5公里左右,这是一个尴尬的距离。这两个盘高层的备案均价在2.2w2.18w,比在地铁口的万科蓝山都贵出10%左右,又没有*,我不信品牌能够溢价这么高,基本上毫无性价比。

 

滨湖买房的优先级


核心区板块,依旧是我认为比较有潜力的地段,尤其那些被限价的新房,是滨湖目前比较具有性价比的*标的。根据以上分析,如果对新房性价比进行排序,我认为应该是这样的:

 

首先考虑(限价盘):淮矿东方蓝海,云谷名庭,联投*书城,宝能城;


其次考虑:紫云赋江山印,信达公园里,佳源巴黎都市,万达城(部分房源);(豪宅可选置地双玺)


第三考虑:限价盘的二手次新房或者其他次新小区二手笋盘;


第四考虑:都会1907,时光印象,公元天下,文一豪门金地;


较后考虑:文一塘溪津门,招商雍华府,碧桂园中堂。

 

但实际上,首先考虑的限价新房,依然需要很多附加条件。比如全款或者*提高、号头费、捆绑车位等,所有这些都无形中增加了购房成本,但即使有这么多的附加条件,大多数情况下,我认为这些限价盘还是相对值得购买的。

 

2017年合肥市区新房备案均价在1.65w,这跟合肥市区二手房的实际成交均价吻合,当在1.65w左右的限价新盘出清,应着重考虑二手次新房。

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