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房产建筑面积怎么计算 分摊面积方法探讨

来源:不动产登记   发布时间:2018-03-13

1 引言

共用建筑面积作为成套房屋建筑面积的重要组成部分,因其在以房屋面积为载体的交易价值中占有较大比例,且直接影响着房屋销售出房率,同时代表着房屋本身可承载公共服务能力的水平,具有极其重要的地位。因该部分面积计算较为复杂,房屋销售合同、不动产权证书中又不能很好地加以表述,购房人不易准确获取相关信息、不易依法维护自身权益而产生诸多咨询、纠纷、信访、行政复议和诉讼。

本文根据有关规范,结合长期实践应用经验,对房产测绘共用建筑面积分摊方法进行了探讨,提出了以功能区为较低级别的共用建筑面积分摊方法。

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2 房屋中共用建筑面积分类

根据《房产测量规范》,并结合目前房屋建筑实际情况,共用建筑面积可分为不计入分摊的共用建筑面积和计入分摊的共用建筑面积两大类。其中计入分摊的共用建筑面积又可归纳为四个部分,包括:建在幢内、为整幢或为本幢内部分功能区域服务的水、电、暖通等设备用房;外墙、套与共用建筑之间的分隔墙中未计入套内建筑面积的墙体,墙体外保温层;本幢内的公共垂直通道、水平通道(含管道井区域)及大厅、门厅、门斗、雨篷等公共通行建筑部位;建在幢内,为整幢或为本幢内部分功能区域服务的卫生间、饮水间、信报间、值班警卫室、储藏间、工具间等公共用房和管理用房。

不计入分摊的共用建筑面积应包括:避难层、作为人防工程的地下室;幢内设置的公共机动车库、非机动车库;架空层架空区域;幢内公共交通的集散厅及其相应通道、小区消防通道以及设在幢内为多幢服务的设备用房和信报间、值班警卫室等管理用房。


3 共用建筑面积分摊的层级

传统的共用面积分摊,大多是遵循“谁使用谁分摊”的原则,即共用建筑部位是为哪些套房屋服务就由哪些套房屋来分摊,这种方式的优点是易于被购房人接受。但随着人们对房屋功能多样性需要的日益提升,设备用房、管理用房也日趋多样化,其服务范围测绘单位极不易*认定,房屋共用部位服务范围也不再整齐划一,例如智能刷卡式电梯区域共用面积,各层电梯间投影面积就不易界定到底服务于哪一户。此外,这样的公摊方式下,会大量出现相同户型由于所摊的共用建筑面积不同,而建筑面积不同的尴尬局面,且分摊系数繁多,分摊层级混乱。结合《房产测量规范》关于住宅楼、商 住楼、多功能综合楼分摊方式的描述,可考虑以房屋设计功能划分功能区,建立以幢为分摊上限,按幢、功能区间、功能区分三级,功能区为较低一级分摊区域、服务于功能区内部局部区域的共用面积均在功能区统一分摊的分摊方式,其特点是分摊级别明确、功能区分摊系数少有、功能区内相同房型建筑面积一致、操作简便。不难看出,这种分摊方式的关键点就在于幢的定义和功能区的合理划分。

3.1房屋定幢

幢是共用建筑面积分摊的上限,具体说就是本幢以外的共用建筑面积,无论是否服务于该幢房屋,都不在本幢房屋分摊;本幢以内的共用建筑面积无论是否服务于本幢外的其他房屋,也不能分摊至其他幢。房屋可按下述方法定幢:

①独立的房屋为一幢。

②多功能综合楼,其主楼、裙楼及仅与裙楼相连的地下部分为一幢。

③仅以架空层相连接的若干房屋,各自为一幢。架空层单独定幢。

④地下相通、地上不相连,或地上以架空层、过道、通廊相连的若干房屋,按多幢对待,地下部分、架空层、地上其他部分各自定幢。

⑤由裙房连接的有独立出入口的若干房屋,若裙房与毗邻连接的房屋由不相通的变形缝分开,各自定幢。

⑥设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。

⑦房屋建成后又扩建、改建并形成整体的,按房屋产权各方达成的协议约定条款定幢。

3.2功能区的划分

功能区划分应依据房屋设计功能,单一功能住宅楼、商业、办公楼可划定为单一功能;商 住楼可划分为商业功能区和住宅功能区;多功能综合楼可根据不同设计功能划分为多个功能区。同时,为兼顾同一功能区内部平面布局差异较大而产生共用建筑面积分摊的不均衡可能带来的问题,可在功能区内部结合平面布局的不同分设功能区。如商业功能区1至5层,1、2层为产权商铺式布局,公共通道面积较大;3、4、5层为整体超市设计;为避免功能区分摊不均衡,可根据平面布局分设1、2层商业为一个功能区、3、4、5层商业为另一功能区。同理,不同功能区如平面布局相同也可合并功能区。

定幢和功能区划分完成后,共用面积分摊就是将本文中“计入分摊的共用建筑面积”按共用建筑面积服务范围、分摊级别逐级进行分摊。即服务于本幢的共用建筑面积在幢级分摊消化、服务于多个功能区的共用建筑面积在功能区之间进行分摊消化、服务于功能区内部的共用建筑面积在功能区分摊消化。


4 共用建筑面积的分摊计算

根据《房产测量规范》关于共用建筑面积分摊方法的表述和本文幢、功能区间、功能区三级分摊实际,共用面积的分推计算分为三个级别,并且层层嵌套。幢级分摊是将服务于本幢的共用建筑面积按各功能建筑面积比例进行分摊,其中各功能区建筑面积须扣除需分摊的幢级共用建筑面积。功能区间级分摊是将服务于多个功能区的共用建筑面积(包含其分摊承担的幢级共用面积)按各功能区建筑面积(扣除已摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积)比例进行分摊。功能区级分摊是将服务于本功能区内部的共用建筑面积(包含其分摊承担的幢级、功能区间级共用面积)与各套房屋承担的幢级、功能区间级分摊面积之和按各套房屋套内建筑面积比例进行分摊。

需注意的是,“各功能区建筑面积”在分摊过程中是一个变化量,在幢级分摊时“各功能区建筑面积”是扣除需分摊的幢级共用建筑面积之后的面积。比如商 住楼,商业区域中含有幢级共用建筑部位配电间,那么配电间在分摊时,商业功能区的建筑面积中就要扣除该配电间面积。在功能区间级分摊时“各功能区建筑面积”是扣除已摊的幢级共用建筑面积和功能区间共用建筑面积之后的面积。如含有商业、办公、住宅三个功能区的多功能综合楼,其中住宅功能区含有服务于办公和住宅的功能区间级共用建筑部位水箱间以及服务于三个功能区的幢级共用部位电梯机房,那么水箱间在分摊时,住宅功能区的建筑面积就要扣除水箱间和电梯机房面积。


5 特殊共用建筑部位面积分摊的处理

共用建筑面积分类中的设备用房和管理用房一般可通过设计单位、开发单位认定,结合测绘单位判断来确定其服务范围,进而分摊;水平公共通行部位服务范围一般也较为直观。但对于列入共用建筑面积的各层公共墙体面积、楼梯、电梯、管道井等垂直公共通行部位各层投影面积的服务范围仍应进一步探讨。

各层公共墙体面积虽说也可分层切割投影,分别纳入各自功能区建筑面积,但从其实际功能和完整性来说,仍应以一个不可分割的整体服务于全幢来考虑,这样利于购房人在使用、维护、维修上立足权利人的角度维权。

楼梯、电梯、管道井等垂直公共通行部位不宜过度考虑其服务范围,如果说根据服务范围顶楼的户室要承担楼梯、电梯各层投影面积分摊、中间各层的户室只承担其下各层楼梯、电梯分摊、首层户室就不用承担楼梯、电梯分摊,那么各层相同户型建筑面积就会变成顶楼户室较大、首层户室*小,这样显然不合理。对于穿越多个功能区的垂直公共通行部位,不论所处功能区使用、停靠、连通与否,均应按层分割,垂直通道面积计入各自功能区共用建筑面积。如1、2层为商业功能区、2至24层为住宅功能区的房屋,其中的楼梯、电梯通道区域穿行两个功能区,这时楼梯、电梯通道位于1、2层的水平投影面积,不论商业功能区使用、停靠、连通与否,均由商业功能分摊。这样做的目的可避免因楼梯、电梯后期设计微小变更,在商业功能区开门,或实际使用中智能电梯程序调整造成商业功能区开门停靠而产生分摊变化,带来购房面积和登记面积的巨大变化。

另外需要探讨的是跨跃多个功能区的成套房屋分摊问题,这种情况可将成套房屋各部分在各自功能区计算后再进行面积累加。


6 结语

本文所述幢、功能区间、功能区的三级分摊方式,使分摊清晰、操作简便,并引入了根据房屋平面布局分设或合并功能区的方法,大体上遵循了“谁使用谁分摊”,根据共用建筑部位服务范围确定分摊范围的原则。设定了服务于功能区内局部区域的共用建筑部位面积在整个功能区分摊消化的思路,使得功能区分摊系数少有、功能区内相同房型分摊面积一致,不再为区分共用建筑面积究竟服务于哪一层、哪一户,每一户到底是什么分摊系数而纠结,减少了不必要的面积纠纷和责任。


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