房地产泡沫是什么中国出现过几次房地产泡沫

来源：吉屋网发布时间：2018-01-06 16:37:50

吉屋科技讯：诺贝尔经济学奖得主Stiglitz( 1990) 对于“资产泡沫”给出一个通俗的描述: “如果一种资产的价格高，而与经济的基本面没有关系，那么泡沫就存在了”。

换句话说房屋实际价值决定了房地产的基础价格，如果其市场价格与基础价格产生了较大背离，即可将背离的部分定义为泡沫。在经济基本面稳定增长的情况下，如果房地产价格上涨过快，就会产生与房地产实际价值的背离，产生泡沫。

金德尔伯格( Kindleberger，1996) 将资产泡沫定义为: “一种或一系列(资产) 在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上涨会使人们产生还要涨价的预期，随着涨价，常常是预期的逆转，接着就是价格*，较后以金融危机告终”。

因此房地产泡沫不仅关系到眼前是否能购买房产，来回倒卖*如何，更是关系到未来可能存在的严重危机，在一场系统性的危机下，没有人能够置身事外。

这一次，我们暂且不讨论未来房价的趋势，回顾回顾历史，梳理一下住房改革之后，全国性的房地产泡沫。

名列前茅次泡沫发生在2003年前后。

1998年，我国开始实施住房货币化改革，打破了原有的实物分配的格局，积蓄已久的力量释放出来。

2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和2004年国土资源部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况》相继出台，迅速推高了土地价格，继而房价加速上涨。这个阶段高速增长的原因更多是在城市化进程过程中，居民对住房的需求大量增加，而政府的严格管控又使土地供给增长缓慢，结果在供求关系的作用下，价格飞速上涨。

第2次泡沫发生在2007年中旬到2008年中旬

中国经济的高速发展和奥运前的美好预期，造就了良好的经济基本面，也是房地产价格增长的逻辑之一。

地方政府在尝到了卖地的甜头后一发不可收拾，与其辛辛苦苦建设工业园区，招商引资，还不如卖地，土地出让金轻松到手，地方政府有着强烈的动力去推高地价，提高自身财政收入。

同时房地产业的高速增长能简单粗暴地带动GDP增长。对于采取GDP锦标赛制的地方政府官员来说，没有什么比通过拉动房价，提高GDP增速，提升自身政绩更可行的事。

第2阶段的房价泡沫实际上是名列前茅阶段泡沫的延续。名列前茅阶段房地产市场的繁荣虽然拉动了我国实体经济，但房价过快上涨引发的居民住房困难问题越发突出。

名列前茅阶段房子主要是居住属性，但第2阶段开始，人们对房价一段时间将持续增长存在了共识和预期，房产不再单纯是用于居住了，而开始多了资本品的属性。人们开始意识到*房地产是稳赚不赔的行为，在正反馈效应下，对房地产的投机需求增加，推动了房地产的价格上涨，而上涨又进一步加强了预期，提高的投机需求致使房价屡创新高。

第三次泡沫发生在2009年到2010年四万亿期间

这个时期处于美国金融危机扩散时，国内宏观经济增速断崖式下滑的背景下。为了应对金融危机，保证国内经济稳定增长，*与地方政府出台了一系列经济刺激措施，采取了积极的财政政策和宽松的货币政策。

而房地产成了稳定经济增速，信贷投放的不二选择，一针兴奋剂下来，房地产像脱缰的野马，迅速扩张拉动经济增速的同时，也吹起了一个无比庞大的泡沫。

对地方政府来说，简单的卖地换取土地出让金已经满足不了其胃口。搭建地方融资平台，拿土地抵押融资成了新的套路。但另一方面地方政府开始出现了债务问题，经济增速下滑导致财政收入增速下滑，拿什么来弥补缺口——以土地做抵押继续借债！

对银行来说，没有比房地产资质更好的标的了，房价继续上涨的预期，实体工业利润下滑，天量的信贷投入房地产行业，拉动了房价的疯狂上涨。也为银行被房地产绑架埋下了重大隐患。

而房地产本身的金融属性与日俱增，对居民来说，没有比房地产更好的*标的，股票靠不住，银行利率不断下降，实体产业产能过剩利润极低，*房地产一本万利。

众人拾柴火焰高，房价的*在这一次尤为剧烈。

第四次泡沫发生在2013年

这轮增长，一方面是对国家为了稳定增长两次降准降息的直接反馈，另一方面历史遗留问题依然存在，并继续作用。

对*而言，为了稳定增长速度，需要一个趋好的房地产市场，涨涨涨！

对地方政府而言，为了土地财政，为了借债还债，为了保增速稳官帽，需要一个涨势“喜人”的房地产市场，卖卖卖！

对央行来说，房地产市场是较好的蓄水池，放放放！

对商业银行来说，房地产是*信得过的优质资产，贷贷贷！

对投机客来说，房地产是较好的金融产品，买买买！

对房企来说先定一个小目标，挣他一个亿，造造造！

以地生财转向以地融资，土地金融化

第五次泡沫的发生是在2016年初

这次与以往的阶段存在明显的不同:

一是不再是全国范围的普涨，更多体现的是结构性行情，各城市间房价上涨出现较大的区域性差异；

二是上涨的趋势是由点带面，一线城市率先疯涨，二线城市半年后启动，而部分库存高企的三四线城市在很长一段时间内一直未涨，直到2016年三季度部分城市出现补涨态势。（是不是很像股票市场里的版块轮动）

究其原因，老问题没有解决的同时。经济不断下行，对未来经济形势的预期不断恶化，实体经济利润率不断下滑，新兴产业还不被资本看好，流动性过剩，而一二线城市的房子是极好的避险甚至*标的，加上国家采取外汇管制、美国加息预期，从制造业、股市流出的天量资金无法流出国外的情况下，蜂拥至一二线城市房地产市场，疯狂推高房价。而不断高起的房价进一步挤出制造业*，恶性循环。

简而言之，决定房价泡沫的因素有很多，但是归根结底还是土地结构问题和经济结构问题，财权事权匹配问题，资源错配问题，辅之以宏观调控体系问题，当然若是再拉长来看，还会有人口结构问题，房产自身周期问题。而16年第五轮*时表现出来的羊群效应也格外值得深思，后续可能会对这些问题进行更深入的探讨，敬请期待！

歌舞再美，终有曲终人散时。

急速膨胀又在一瞬间破灭的是泡沫；窜天而起，带着吊篮扶摇直上的是热气球。短期的判断和预见总是盲目而短视，未来终会告诉我们这段将被载入教科书的历史究竟会走向何方。

众信新安府

经济开发区6500元/平米

还有少量房源近期将开盘婚房刚需优选

优惠点击查看优惠详情

拨号立享优惠

房地产泡沫是什么 中国出现过几次房地产泡沫

推荐楼盘

置地双清湾

房地产泡沫是什么中国出现过几次房地产泡沫