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今年1月份，老邝参加了某个房产*线下分享会，主讲嘉宾提到了一个买房思路：住投分离。我非常认可对方的这个思路，也多次在自己的线下培训分享这个观点。很多人对于买房纠结，就是因为没认清房子的两种属性，*我来分析如何 平衡这两种属性。
住投分离，“住”指的就是房子的居住属性，它*直观的体现就是租金。房住不炒这句话是正确的，因为居住属性不可能被炒起来，即使是广州*繁华的珠江新城，这么多年来租金水平仍然很平缓。决定租金水平的，仍然是当地居民收入水平，也就是平均收入，所以很多新广州人即使买不起房子，租一个房子仍然能负担得起。
老邝对居住属性的看法是“丰俭由人”，贵有贵的住所，便宜有便宜的住所。举个例子，我目前自住的东山口房子A，市场价租金水平约6000元/月，我自住在里面，其实相当于把A房租给我自己，自己补贴给自己6000元。
倘若我高兴，老邝完全可以把A房出租，每个月补贴8000元，住在中海花城湾的大三房，享受这边完善的交通、高大上的商业，与高附加值的产业人口为邻。倘若我的月供吃紧，现金流压力大，那我会选择把A房出租，选个远郊城中村自住1000元/月，每天超过1*通勤，通过A房房租补贴自己5000元/月，如果真是这种情况，那也是老邝自己的*失误，作为成年人需要承担自己犯过的错，“鬼叫你穷，顶硬上”。
上面的举例，只是两种极端情况，现实生活中，我们的居住选择往往处于一种中间状态。老邝要强调的是，居住属性是一种消费行为，你花钱花得高兴就好，住远点+环境好or住近点+老破小，都是一种生活态度，我尊重各位的所有选择。
住投分离，“投”指的就是房子的金融属性，它*直观的体现就是房价。首先买房子相当于“入股”某个城市，还是以珠江新城为例，你租在这里，只是享受到完善的交通、高大上的商业，与高附加值人才为邻，但当你买入这里，你就是“拥有”这些资源。地铁线路是不是政府投入上亿元修建的？Igc广场的店铺是不是花大力气招商的？高附加值产业是不是政府引导过来的？投入的人、财、物，都会反应在房价上，你买了这里的房子，房价的上涨就是给你带来的分红。
其次买房就是管理金融属性，这里涉及宏观经济、货币政策等金融观点。老邝希望大家记住一个观点：通货膨胀除了稀释我们手头上的货币，也在稀释身上的负债。十年前的10000元和现在无法相提并论，十年后你的房贷月供10000元和现在的10000元也是不一样购买力的。只要你相信未来仍然是通货膨胀，那么抵御通货膨胀较好途径就是：向银行借钱专业地*资产。而房贷是当今社会便宜*安全的负债，买房买在哪里（南沙or从化）决定了你的财富增速快or慢，但是否负债买房决定了你在这场财富分配游戏中的站队，大家想想当今社会谁是向银行借钱*多的人？你愿意站在借钱人这边还是存钱人这边？
房产的金融属性，让房子变成“存钱罐”，你用*买的就是天河、萝岗、番禺等各种存钱罐，每个月的月供就是你给它做的“定投”。各位小伙伴身边应该都有香港的朋友，随便问问香港人，他们对于买楼的态度早就当做存钱行为。当你拥有存钱罐后，要么3-5年后置换买入更大的资产，以求滚雪球效应，要么套现部分利润用于消费（比如二次抵押）。
正是因为房子具备居住+金融属性，因此会有租金+房价两种价格，很多“砖家”会说广州人均收入才7000元，怎么支撑5、6w的房价。老邝认为这种“砖家”就是混淆了两种属性，广州市人均收入体现在租金，这部分的价格每年上涨是符合收入提高的，但是房价的上涨是因为2015年利率较低值、各种金融杠杆套路叠加的结果。所以越是金融发达的地方房价越高，全国层面就是沪、深，广佛层面就是珠城、千灯湖。
各位小伙伴在战略层面需要明确，你这次买房对于两者的权重到底如何分配？如果两者不可兼得的情况下，能否牺牲部分居住舒适度以求房价的增值潜力？老邝对于年轻购房者的建议是：现在的蹲下，是为了将来跳得更高。我倾向于年轻人买房更多考虑金融属性能否上涨，房子出租后可以在上班点附近租屋，节省的时间、精力用于提高专业技能。如果你还没有找到合适的新房的话，不妨看一下纵联天御，项目总占地87.11亩，项目总建筑面积近18万方，绿化率35%，建筑密度23%，是一个名都其实的低密度社区，其中住宅部分10万方，商业6200方，以及一栋30000方用于颍东区政府二级单位进行办公的商务写字楼，共计实现入驻人口近3000人，可以说也是未来颍东高知人群的汇聚地。
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