2018年几月是买房的好时机几线城市还适合*

来源：吉屋网发布时间：2017-12-01 14:58:38

说实话，不管今年房价是涨是跌，愿意在今年买房的人都不多。能买房的早就买了，需要买房的人已经在准备了，剩下的就我们这种不着急买房的。今年的房价说低不低说高不高，*客不敢买，普通购房者也不敢买。*客不买的原因是怕跌了，购房者不敢买的原因是怕买贵了。

如果让我选，我也想等便宜了再买，不可能一降价就买房。所以，更多人将购房的目光放在2018年，想等房价稳定了以后在买房。那么，2018年，是买房的好时机吗？几线城市还适合*？阜阳房产网小编认为主要看三点！

北上深以及大部分二三四线的房子，从*而言，已经不再是很好的选择：

1）交易成本过高

只要所在城市的限购限贷政策不撤，那么你就必须面对高额的*和（即使能贷款的情况下）上浮的贷款利率。可别小看了这上浮。

如果是一个*者（而非自住者）试图去利用银行贷款，那么就必须考虑机会成本的问题。也就是说，通过银行贷款，*者少付了若干*。这些节省下来的现金可以为*者带来多大*？如果带来的*（复利）比银行利率（单利）还要少，那么从资金利用角度，这笔银行贷款并不“优惠”。很显然，在银行贷款利率上浮之后，要想通过长期稳定复合*率继续跑赢银行利率的难度就加大了。

而很多人挂在嘴边的通胀因素，可以这么来看：银行贷款利率本身就是对于通胀因素以及资金的时间价值的考量。*者利用银行资金的成本就是银行利率，*就是资金随着时间推移而自然贬值的幅度。

为什么大家的印象是十多年前，利用银行贷款买房的人都赚了？因为十多年前，利用银行贷款的“*”就是资金在房地产领域的贬值幅度（也就是房价涨幅），这方面贬值大大高于银行贷款利率。利用银行贷款作为杠杆能更多享受到房价快速上涨的红利。

但是社会其他消费品呢？你可以想象一下：如果十多年前，你利用银行贷款买了电脑；买了手机；买了汽车。你还会觉得银行贷款是很赚的吗？这就是因为在这些交易中，你的*（资金在电脑、手机、汽车购买力方面的贬值幅度）并不高于成本（银行贷款利率）。

如今，2017-2018年，如果你试图通过上浮利率的银行贷款获得*，那就意味着房价仍然要保持相当程度的涨幅。在国家严控房地产的当下，即使北上深房价不至于崩盘，但是再次大幅上涨的可能性你认为有多少？

2）房价涨幅将会相当有限（即使不跌），与你的投入而言将不成比例

过去十年，一线城市房价三次*（2009-2010；2013；2015-2016）。这三次有啥共性呢？

主要就是来自于国家层面的政策刺激和货币/信用超发。

2009-2010年是货币超发+信用超发。货币超发来自于天量涌入的外汇占款（整个2009年达到近3万亿人民币）。信用超发来自于按揭贷款的各种优惠措施。至于政策刺激，2009年出台的各项针对房地产商、普通购房者的优惠和鼓励措施，可谓是春风拂面无微不至。

2013年也主要是货币超发。这一年，中国的新增外汇占款出现了较后一次*。另外国家也放松了各项信贷政策和货币政策。

2015-2016年则是典型的信用超发。如果你去看2016年和2017年的M2增长比例，你会发现比起前十几年来说，并不高。那为啥2016年房价涨幅如此之恐怖？两张图说明一切。

信用（贷款）超发和货币超发的区别？信用超发就是定向刺激，必然会带来房价上涨。而货币超发更容易流向全社会各消费领域，带来全社会范围的通胀。这就是为什么2016年通胀甚微，而房价爆炸的原因。

按照这个规律，其实判断房价近期会不会再次大幅上涨就是一件很简单的事情。只需要考虑两个变量：

a) 国家和地方城市层面的贷款政策，以及银行对于贷款态度（信用层面）；

b) M1、M2涨幅，以及新增外汇占款涨幅。

如果用函数来描述，那么a项变量相当于一个开口向下的抛物线，其顶点就是2016年11月；b项变量从2014年开始计算的话，其图像类似于f(x) = 1/x（突然下坠，之后缓慢下降进入平滑期）。

当两种因素都属于上升趋势，那么毫无疑问房价将上涨。

当两种因素彼此上升下降交叉，那么就看哪个因素的作用力更强。2016年证明，信用超发起来*是无节操无下限的。

当两种因素都属于下降趋势，那么房价上涨的概率就会大大减少。

所以简单概括来说就是：

3）一项资产，上涨的概率不大，还存在回调的概率，同时资金利用成本高，总体交易成本高。你还认为这是好*吗？

从短线和中线来看很可能不是好*。但有些人会抗辩说：长线呢？即使我买下了回调，再过十年又涨两倍，你怎么说？

这就涉及到玄学范畴了，毕竟到这份上，也就是所谓的“新常态”之下，谁也无法从任何科学角度去预测房价十年后会是怎样。只能说自求多福吧。

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