怎样进行不动产登记多人不动产登记注意什么

来源：吉屋网发布时间：2017-11-15 10:01:41

《不动产登记暂行条例》在全国范围内实施，我国不动产统一登记制度随之正式建立，酝酿多年的不动产登记终于正式登上了中国历史的舞台。面对不动产登记这样一个新鲜事物来说，或许我们存在着许多疑问，不动产怎样进行不动产登记？

怎样进行不动产登记（流程）？

①提交申请：您可以到不动产登记机构场所申请不动产登记；

②准备材料：登记申请书、身份证明材料、不动产权属来源证明材料等；

③实地察看：不动产登记机构实地察看；

④完成登记：30个工作日内办结不动产登记手续，合法不动产权证。

房产证与不动产证有什么区别？

根据国土资源部官方微博介绍，新的“不动产权证”和现在居民手握的“房产证”有差异。

不动产证上，除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。

不动产单元号，具有少有代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内少有的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。

而房产证的内页内容仅包括房屋权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。

不动产办理相关问题及注意事项：

①旧证书仍然有效

新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。

②不会强制换新证

只要房产不涉及变更、交易等事项，不需要特意去更换成不动产证。

③新证办理只多一道工序

办理不动产证的手续和原房产证的手续一样，不需要增加任何费用。少有区别，在于办理房产证过户只需要将图纸直接复印即可，而不动产证需到测绘院重新出具一份带编码的图纸。

④小产权房不发证

多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。

⑤对楼市没有直接影响

业界普遍认为不动产权证对楼市没有直接影响。深圳中原董事郑叔伦指出，不动产登记其实是此前物权法的延伸，增强对房产的保障作用，但对于房价，暂时并没有直接影响。深圳房地产研究主任王锋认为，国内目前也有很多房产在出租，征收的房产固定税收中也包括房地产税，所以说业主不一定会因征税制度的改革急于抛售房产，导致房价下跌。

⑥不动产登记制度两个功能

一是明晰和保护产权，二是便利和保障交易。

多人不动产登记主要注意什么

根据《物权法》第93条的规定，共有的形式包含共同共有和按份共有。那么到底这两种共有形式有什么共同点和区别呢。

一、共同点

1、按份共有和共同共有都是《物权法》规定的共有形式，均体现为两个以上的单位、个人共有一个不动产权利的情形。

2、对于不动产的管理，均需按照《物权法》第96条之规定来行使，即“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”

3、对外债务承担方面，不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。此次需要注意的是，如果债权人是知道共有人之间是按份共有或者不动产登记证书上已经记载是按份的，则应视为其知晓为共有人为按份承担债务。

实务中需要注意的问题

1、根据《细则》第10条的规定，按份共有的在登记的时候即可按三分之二以上的权利人申请处分不动产的登记，而无需像共同共有的必须一起申请。但在实务中需考虑要公告作废可能未交回的按份权利人手中的证书。如是份额的处分则无需考虑。

2、共有物分割的问题。

（1）分割权利的时候同时分割不动产的实体，即权利的转移加不动产的分割。此时需审查待分割的不动产是否符合分割条件，即申请分割后的不动产是否符合不动产登记基本单元。另外如需前置审批的是否有提供审批文件，如涉及到土地分宗的批准文件等。

（2）不动产本身无法分割，则此时对权利的分割实在是就是共有人权利的转让。如*典型的就是夫妻离婚导致不动产分割的，一般情况下都是一方取得房屋所有权，一方获得一定的经济补偿。

3、优先购买权的处理。实务中如按份共有人单独转让其份额，无需通过其他权利人同意，因此其他权利人也非法定申请人。但为了处理优先购买权以及其他权利人证书上记载的共有人不一致的问题，可让其他共有人一并申请。如共有人不单独发证的地方则不存在此种问题。

需要注意的是，如果共同共有人要转让权益，应先让其申请办理一个共有性质的变更登记，将共同共有变更成为按份共有方可转让份额。当然，两种业务也可合并受理。

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